À Versailles, parler d’un « prix moyen » masque des écarts importants entre une petite surface proche d’une gare, un appartement familial à rénover et une maison avec extérieur. Ce dossier rassemble les données officielles disponibles et propose une méthode concrète pour acheter, vendre ou louer en 2026.
Article enrichi le 27 août 2026. Les prix combinent des bases notariales, DVF et des estimations publiées ; chaque chiffre est daté et doit être ajusté aux caractéristiques du bien.
Un marché dominé par les appartements
Versailles compte 43 246 logements en 2023, selon l’Insee. Les appartements représentent 88,7 % du parc, contre 10,1 % pour les maisons. Cette structure explique pourquoi les indicateurs globaux reflètent surtout le marché collectif et ne peuvent pas être appliqués directement à une maison de ville, un hôtel particulier ou un bien atypique.
| Indicateur | 2012 | 2017 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Ensemble des logements | 41 005 | 42 169 | 43 246 |
| Résidences principales | 36 424 | 37 385 | 37 736 |
| Logements vacants | 3 368 | 3 024 | 3 436 |
| Part des appartements | 87,5 % | 88,1 % | 88,7 % |
Le parc a donc progressé de 2 241 logements entre 2012 et 2023, soit environ 5,5 %. Dans le même temps, le nombre de résidences principales n’a augmenté que de 1 312. La baisse de la taille moyenne des ménages entretient le besoin de logements, même quand la population recule légèrement.
Quels prix au m² à Versailles en 2026 ?
Les indicateurs disponibles convergent vers un niveau proche de 6 500 à 6 700 € par m² pour les appartements, mais ils divergent davantage pour les maisons, moins nombreuses et plus hétérogènes. Cette dispersion est précisément la raison pour laquelle aucun chiffre ne doit être appliqué automatiquement à un bien.
| Source et date | Appartements | Maisons | Lecture |
|---|---|---|---|
| Notaires de France, page consultée le 27 août 2026 | 6 700 €/m² | 8 039 €/m² | Repères médians centraux affichés sur 12 mois ; 23 ventes d’appartements et 70 ventes de maisons dans l’échantillon présenté |
| PAP, 1er août 2026 | 6 454 €/m² | 9 181 €/m² | Estimation combinant DVF et données PAP ; prix global 6 611 €/m² |
| Le Figaro Immobilier, 1er juillet 2026 | 6 722 €/m² | 7 159 €/m² | Estimation communale ; médiane globale 6 751 €/m² |
La convergence des trois indicateurs pour les appartements est utile comme point de départ. Pour les maisons, l’écart entre 7 159 et 9 181 €/m² montre au contraire que la surface du terrain, l’adresse, l’état et le faible nombre de ventes rendent la moyenne communale beaucoup moins robuste.
La base officielle DVF recense les mutations issues des actes notariés. Elle permet de connaître le prix déclaré, la date, la nature du bien, la surface et la localisation cadastrale. Un calcul brut reste trompeur lorsque la mutation comprend plusieurs lots, une dépendance, un local ou une parcelle complexe.
Les portails montrent l’offre affichée ; DVF enregistre les transactions signées avec un décalage. Les estimations ci-dessus sont des repères de marché, pas des expertises individuelles.
En Île-de-France, une correction après le sommet de 2022
À l’échelle francilienne, l’Insee observe une forte progression des prix de l’ancien jusqu’en 2022, suivie d’une baisse des volumes en 2023 et 2024. Les Notaires de France signalent ensuite une reprise modérée des prix des logements anciens en Île-de-France au quatrième trimestre 2025 : +0,7 % sur le trimestre, portée par les appartements.
À Versailles, les estimations PAP d’août 2026 situent le prix global en baisse de 2,2 % sur un an et de 9 % sur cinq ans. Le Figaro Immobilier estime également les appartements en recul de 4 % sur un an. Ces séries utilisent des méthodes différentes, mais racontent une histoire commune : après la correction, le marché semble chercher un nouveau point d’équilibre plutôt qu’amorcer une hausse franche.
En 2026, le coût du crédit, le DPE et le niveau de travaux continuent de peser fortement sur la solvabilité. Les biens prêts à habiter, bien situés et sans défaut majeur résistent mieux ; les logements nécessitant une rénovation lourde doivent intégrer une marge pour les aléas de chantier.
Immobilier à Versailles : le détail quartier par quartier
Les écarts entre quartiers sont réels. Sur les appartements, les médianes DVF calculées sur les trois dernières années vont d’environ 5 324 €/m² à Jussieu à 7 206 €/m² à Notre-Dame. Ces chiffres sont plus solides lorsque le nombre de ventes est élevé ; les valeurs issues d’une ou deux maisons vendues ne doivent jamais servir de référence.
| Quartier | Appartements | Maisons | Lecture du marché |
|---|---|---|---|
| Notre-Dame | 7 206 €/m² 232 ventes |
10 784 €/m² 9 ventes |
Prime patrimoniale et centrale |
| Saint-Louis | 6 760 €/m² 107 ventes |
8 026 €/m² 3 ventes |
Centre historique, échantillon maisons fragile |
| Satory | 6 842 €/m² 23 ventes |
11 960 €/m² 1 vente |
Marché étroit ; prix maison non représentatif |
| Clagny-Glatigny | 6 439 €/m² 142 ventes |
8 892 €/m² 31 ventes |
Résidentiel, offre plus variée |
| Montreuil | 6 269 €/m² 168 ventes |
8 479 €/m² 23 ventes |
Quartier familial et recherché |
| Porchefontaine | ≈ 6 000–6 150 €/m² | ≈ 6 300–7 300 €/m² | Estimations locales, pas une médiane de quartier DVF homogène |
| Chantiers | 5 668 €/m² 192 ventes |
8 973 €/m² 42 ventes |
Forte desserte ferroviaire, écarts rue par rue |
| Jussieu | 5 324 €/m² 23 ventes |
5 308 €/m² 2 ventes |
Point d’entrée plus accessible ; petit échantillon |
| Gally | Neuf : pas de médiane DVF robuste | Neuf : pas de médiane DVF robuste | Écoquartier en livraison progressive |
Les médianes et volumes DVF portent sur les trois dernières années disponibles dans l’agrégation Immovrai. Porchefontaine repose sur des estimations de marché publiées en 2026. Pour Gally, les livraisons récentes ne permettent pas encore une comparaison homogène avec l’ancien.
Notre-Dame : la prime du centre patrimonial
Notre-Dame est le secteur le plus cher et le plus liquide de la sélection : commerces, marché, écoles, proximité du château et gare Versailles Rive-Droite soutiennent la demande. Le parc comprend beaucoup d’appartements anciens de caractère. Il faut vérifier l’état de la copropriété, les contraintes patrimoniales, le stationnement et le bruit autour des axes commerçants.
Saint-Louis : charme historique et accès à Rive-Gauche
Saint-Louis attire pour son architecture, ses rues historiques, la cathédrale et la proximité de la gare Versailles Château–Rive Gauche. L’ambiance peut être plus calme que dans le cœur commerçant de Notre-Dame. Les immeubles anciens exigent toutefois une lecture attentive des charges, des travaux de façade ou de toiture et des contraintes liées au bâti protégé.
Montreuil : le compromis familial
Autour de la rue de Montreuil et de la place Saint-Symphorien, le quartier propose commerces, écoles, gare de Montreuil et une vraie vie de quartier. Il plaît particulièrement aux familles recherchant des surfaces plus grandes que dans l’hypercentre. Les prix varient sensiblement entre le secteur proche des commerces, les résidences collectives et les zones plus pavillonnaires.
Chantiers : priorité aux transports
La gare de Versailles-Chantiers donne un accès rapide à Paris-Montparnasse et dessert plusieurs lignes régionales. Cette connectivité soutient la demande locative et l’intérêt des actifs. En contrepartie, les nuisances ferroviaires, les grands axes, la densité et l’état très variable des immeubles créent des écarts importants à quelques rues de distance.
Clagny-Glatigny : résidentiel, vert et hétérogène
Au nord de Versailles, Clagny-Glatigny combine maisons, résidences du XXe siècle, établissements scolaires et proximité de la gare Rive-Droite selon les secteurs. Les appartements offrent parfois davantage d’espace, de stationnement ou de verdure. La distance aux commerces et à la gare doit néanmoins être mesurée précisément selon l’adresse.
Porchefontaine : esprit village et proximité de la forêt
Porchefontaine séduit les familles recherchant maisons, jardins, équipements sportifs et accès à la forêt, avec une desserte par le RER C. L’offre y est moins homogène que dans le centre : les estimations se situent autour de 6 000 à 6 150 €/m² pour les appartements et davantage pour les maisons. Le temps de trajet vers le cœur de Versailles et la dépendance au RER C sont à intégrer.
Jussieu–Petits-Bois–Picardie : un point d’entrée plus accessible
Jussieu affiche la médiane d’appartement la plus basse du tableau, mais avec seulement 23 ventes dans l’échantillon. Le quartier offre des résidences collectives, des équipements de proximité et un accès rapide aux espaces boisés. Il faut comparer résidence par résidence : charges, isolation, stationnement, rénovation énergétique et qualité des parties communes peuvent peser plus que la moyenne du secteur.
Satory : un marché à part
Satory reste séparé du centre par sa géographie et son histoire militaire. Son marché est étroit : 23 appartements et une seule maison dans l’échantillon, ce qui interdit toute généralisation du prix des maisons. Les projets urbains et de transport créent un potentiel de transformation, mais l’offre commerciale et la desserte quotidienne doivent être examinées dans leur état réel, pas uniquement futur.
Gally : le neuf plutôt que l’historique
Gally est un nouveau quartier en livraison progressive, avec logements récents, école Jeanne-Barret, crèche et futurs services. Les programmes neufs comportent des prix, prestations et calendriers différents ; il n’existe pas encore assez de reventes comparables pour publier une médiane DVF fiable. L’acquéreur doit donc comparer prix promoteur, charges futures, stationnement, calendrier des commerces et accès aux transports.
Commencez par la médiane du quartier, puis cherchez cinq à dix ventes DVF comparables dans un rayon réduit. Corrigez ensuite pour l’étage, l’ascenseur, l’état, le DPE, l’extérieur, le stationnement et les nuisances. Dans les quartiers à faible volume, la comparaison rue par rue prime sur toute moyenne.
Location : autour de 24 €/m² hors charges comme repère
Les données issues de l’Observatoire des loyers de la DHUP, reprises par les outils d’analyse DVF, placent le loyer médian versaillais autour de 24,31 €/m² par mois hors charges pour les appartements en 2025. À titre purement indicatif, cela correspond à environ 1 215 € hors charges pour 50 m², avant correction pour le quartier, l’état, l’étage, le meublé ou non-meublé et les caractéristiques du bail.
En rapprochant ce loyer du repère de 6 392 €/m² calculé sur les ventes 2025, le rendement brut théorique ressort autour de 4,6 %. Le rendement net est inférieur après charges non récupérables, taxe foncière, assurance, entretien, vacance et fiscalité. Pour un investisseur, le DPE et les travaux de copropriété sont donc aussi importants que le prix d’achat.
Travaux, copropriété et DPE : les trois dossiers à ouvrir avant l’offre
Le prix facial n’est que le début du calcul. Il faut lire les procès-verbaux d’assemblée générale, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe. Les dépenses déjà votées, une toiture ou un ravalement à venir peuvent changer le coût total de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Pour un logement énergivore, le diagnostic de performance énergétique doit être rapproché des factures, du type de chauffage, de la ventilation et de la faisabilité technique des améliorations. Dans un bâtiment ancien ou protégé, toutes les interventions ne sont pas possibles de la même manière.
La méthode Versailles en Vie pour estimer un bien
- Sélectionner 5 à 10 ventes DVF réellement comparables.
- Écarter les mutations atypiques et contrôler la surface.
- Ajuster pour l’étage, l’ascenseur, l’état, l’extérieur et le bruit.
- Ajouter frais d’acquisition, travaux et charges au budget.
- Tester le financement avec une marge de sécurité.
- Visiter le quartier aux heures réellement vécues.
Le bon prix n’est donc pas la moyenne de Versailles : c’est une fourchette argumentée pour un bien précis, à une date précise. Côté vendeur, la même méthode aide à éviter une mise en vente trop haute qui allonge le délai et finit parfois par produire une négociation plus forte.
Sources et méthode
- Insee, dossier complet de Versailles, logement 2023.
- Direction générale des Finances publiques / Etalab, DVF, mutations immobilières.
- Insee Flash Île-de-France n° 103, ventes et prix des logements anciens jusqu’en 2024.
- Notaires de France, prix immobiliers à Versailles, page consultée le 27 août 2026.
- PAP, prix à Versailles, estimation au 1er août 2026.
- Le Figaro Immobilier, Versailles, estimation au 1er juillet 2026.
- Immovrai, agrégation DVF par quartier et données DHUP, médianes sur trois ans et repères 2025.
- Meilleurs Agents, avenue de Porchefontaine, estimation 2026.
- Ville de Versailles, Vivre à Gally, équipements et calendrier.
- Notaires de France, conjoncture du quatrième trimestre 2025.
Les données DVF ne décrivent pas l’état intérieur du bien et peuvent regrouper plusieurs lots. Versailles en Vie ne publie donc pas de moyenne locale non retraitée présentée comme une expertise individuelle.